Há quem acredite que condomínios e loteamentos são a mesma coisa, por serem tão similares em seu dia-a-dia.  

Realmente há diversos pontos em comum entre esses tipos de empreendimentos: diversas famílias dividindo um espaço para morar, áreas em comum e todos os problemas ou benesses que essas situações envolvem.  

Entretanto, existem diferenciações importantes na forma como cada modalidade é concebida e usufruída que precisam ser esclarecidas.  

• Legislação   Os condomínios são regidos pelo Código Civil,  do artigo 1331 ao artigo 1358 . Já os loteamentos devem seguir o capítulo II do Código Civil, dos artigos 53 ao 61.  

   

• Origem:   Quanto à origem, um condomínio, seja de casas ou um prédio, já nasce como condomínio - também conhecido como condomínio edilício. Uma associação, via de regra, nasce junto ou um pouco antes de um loteamento.  

   

• Entrega:   Diferentemente do condomínio, onde as unidades devem ser entregues prontas para a habitação, quem compra um lote pode recebê-lo da incorporadora de diversas formas diferentes: já com a casa pronta, só o terreno, ou com o imóvel semi-pronto. Além disso, no loteamento, é da responsabilidade da construtora ou incorporadora providenciar as ligações de água e luz aos sistemas locais, além de implantar o sistema de iluminação do local.  

   

• Parcelamento do solo:   Um loteamento é diferente de um condomínio, pois ali são vendidos lotes, e não a  fração ideal , como se costuma fazer em condomínios. Em um loteamento, o proprietário é dono do seu lote, apenas. Ele não é co-proprietário de uma fração das ruas, por exemplo, como aconteceria se o empreendimento fosse um condomínio horizontal. O importante é que os lotes já estejam divididos e que se respeite a legislação de cada município sobre o assunto. Muitos se confundem porque, erroneamente, os loteamentos são anunciados como “condomínios fechados”.   

   

Um local que `nasce’ como loteamento só pode ser associação, não será um condomínio. É uma forma diferente de parcelamento do solo.  

Existe alguma diferença palpável entre morar em um condomínio ou em um loteamento fechado?  

No dia-a-dia, morar em um desses empreendimentos muda pouca coisa. Em ambos há assembleias que decidem o futuro do local. Mas em condomínios, os moradores seguem a convenção e o regulamento interno, ao passo que em loteamentos, as regras se chamam estatuto social.   

Outra diferença é que, geralmente, veículos de fora podem estacionar dentro do loteamento, coisa que não acontece nos condomínios.  

Veja abaixo algumas diferenças entre condomínios e associações:  

XX - Ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado  

Mas cabe uma explicação mais detalhada sobre esse ponto:  

É verdade, sim, que ninguém é obrigado a se associar ou permanecer associado a um clube ou associação de moradores. Há, porém, casos em que o entendimento da lei é que o pagamento à associação é devido, nas seguintes situações:  

1. Quando, antes de comprar um lote, consta no contrato de compra e no memorial descritivo, que haverá uma associação de moradores. “Nesse caso, é uma cláusula de condição. Se você comprar o lote, vai participar da associação”  

    

2. Para determinar se o proprietário de um imóvel em loteamento fechado deve arcar com as despesas coletivas, considera-se o momento da aquisição do imóvel em relação à constituição da associação de moradores. Se o imóvel foi adquirido antes da formação da associação, o proprietário não é obrigado a contribuir. Caso a aquisição tenha ocorrido depois, ele deve arcar com as despesas.  

    

No final de dezembro de 2020, o  Supremo Tribunal Federal julgou a constitucionalidade da cobrança de taxas associativas a não associados nos loteamentos fechados . O ministro relator do recurso, Dias Toffoli, decidiu pela inconstitucionalidade da obrigação do pagamento   até o advento da  Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017   ou de anterior lei municipal que discipline a questão.  

Isso quer dizer que,  após o advento da lei 13.465,   de 11 de julho de 2017, a  cobrança será legal , se o proprietário do lote aderir ao ato constitutivo da associação, nos termos da Lei.  

Importante ressaltar que a criação da associação e o pagamento das taxas está diretamente ligado à prestação de serviços.  

“É fundamental que se preste algum serviço aos moradores, como gestão de áreas dentro do loteamento, como praças e outros espaços, segurança, como portaria e rondas e recolhimento do lixo”,   

Ou seja, caso a associação não preste nenhum tipo de serviço para os proprietários, os mesmos podem entrar na justiça contra a mesma – e tem grandes chances de se verem livres dessa obrigação.  

“ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.  

O  Superior Tribunal de Justiça , em repercussão geral (tema nº 882), posicionou-se nos autos dos recursos ( REsp 1.280.871-SP   e  REsp 1.439.163-SP ) da seguinte maneira:  

“ O critério a ser utilizado para determinar se o proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores. Desse modo, se a constituição da associação de moradores for POSTERIOR à aquisição do imóvel por parte do morador que não deseja dela participar, estará ele eximido de contribuir para o custeio de tais valores. Entretanto, se a constituição da associação foi ANTERIOR à aquisição, o morador deve responder pelas despesas”.  

Como os serviços de iluminação são, via de regra, prestados pela prefeitura, assim como as ruas internas (salvo quando as mesmas são doadas à associação pela prefeitura, quando isso é possível), muitas vezes não é permitido proibir que pessoas de fora entrem no local.  

O que se pode fazer é pedir os dados pessoais de todos que desejarem passar pela chancela.  

Quando a municipalidade, porém, doa as ruas para a associação, a mesma deve se responsabilizar pela limpeza das vias e recolhimento do lixo, que deve ser deixado em apenas um ponto para ser recolhido pela concessionária local.  

Reservamos o direito de realizar correções ou atualizações conforme a evolução natural das leis que regem o tema, de acordo com a legislação brasileira vigente. Já que este artigo foi elaborado com base nas leis e regulamentações vigentes no momento da sua redação.   

Portanto, reservo-me o direito de correção de eventuais equívocos ou erros, bem como a atualização das informações conforme o movimento natural evolutivo da legislação que rege os temas abordados.  

Quantos a solicitações de alteração por interesses pessoais ou políticos esclareço que este blog está em conformidade com o princípio da legalidade, previsto no artigo 5º, inciso II, da Constituição Federal, que estabelece que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei.